Мы работаем
пн-пт с 9:00 до 20:00
сб с 10:00 до 18:00
Контактный телефон
+7 (343) 300-94-42
Наш офис
г. Екатеринбург, ул. Воеводина, 8, офис 703

Мода на элитные коттеджные поселки обвалила рынок загородной недвижимости Екатеринбурга

15 Ноября 2017
На рынке элитной загородной недвижимости Екатеринбурга наметился негативный тренд. Риелторы с трудом распродают дорогие коттеджи, построенные 15-20 лет назад. Почему сотни роскошных домов под Екатеринбургом не могут обрести новых хозяев, рассказывает управляющий партнер в агентстве дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры» Павел Боровиков.

Рынок загородной недвижимости сегодня насчитывает порядка 390 предложений и 200 из них — неликвид. Одна из главных причин, почему простаивают элитные дома — их моральное устаревание. Жилье, построенное в конце 1990-х и начале 2000-х годов, продается плохо. Кирпичные красные коробки, небольшие окна, устаревшая архитектура, изживший себя дизайн ар-деко и неправильное соотношение пропорций дома и участка — вот главные минусы, которые мешают риелтором найти покупателя.

У меня был клиент, который на 8 сотках построил дом площадью порядка 500 квадратных метров. Соотношения нарушены чудовищно. Современные стандарты говорят нам, что для комфортного проживания достаточно площади 150-200 квадратных метров, расположенных на 15 сотках. При строительстве сейчас используется более рациональный подход. И дело тут не в желании сэкономить. Просто клиенты путешествуют по миру, смотрят, как устроена жизнь в других городах и странах. Перенимают опыт. Можно и в дом на 200 метров вложить 1-2 миллиона долларов.

Конечно, есть люди, которые любят большие площади и строят дома по 500 квадратных метров. Под Екатеринбургом есть закрытый поселок — супер vip с эксклюзивным жильем и усиленной охраной. Там живут люди одного социального статуса. И они готовы заплатить 30 миллионов рублей только за землю. Такие участки покупают для себя и не выставляют на продажу.

2000-е годы — были временем бешеного оптимизма. Денег никто не считал. Если можно было привезти плитку из Италии, сделанную «по персональным чертежам» или «дуб из Зимбабве», их везли. Вложить 1-2 миллиона долларов в коттедж было в порядке вещей. Но если перевести эти траты на нынешний курс, сумма становится неприличной. И вернуть вложенные деньги с учетом морального устаревания объектов и современных запросов — просто нереально. Поэтому количество неликвида сегодня зашкаливает.

Но как промывают песок в поисках золотой песчинки, так и на рынке недвижимости можно найти свои золотые объекты — коттеджи, которые построены 10 лет назад по универсальным технологиям и соответствующие современным требованиям. Например, в продаже есть дизайнерский коттедж в Кадниково, в который вложено более 2 миллионов долларов. Сейчас дом стоит 37 миллионов рублей, то есть дисконт от вложений составляет порядка 70%. Есть человек, который на протяжении трех лет приезжает, смотрит недвижимость и хочет ее купить, но все ждет, когда же еще снизится цена. Но куда еще меньше, ведь дисконт составляет 1,5 миллиона долларов. Вот и получается, что даже такие шикарные объекты на рынке зависают, хотя, казалось бы, бери и беги. Радуйся бешеной экономии и наслаждайся жизнью сегодня, не трать 2-3 года на стройку.

Вторая причина, по которой люди отказываются покупать дома 20-летней давности — их удаленность от города. Во времена, когда еще не было коттеджных поселков, горожане строили жилье по принципу: чем дальше от Екатеринбурга, тем лучше. Элитное жилье появлялось в населенных пунктах вроде Кашино, Сысерти, Кадниково, Черданцево, Таватуя. И это я называю самые ликвидные из неликвидных, которые еще можно продать. А вот реализовать дома в 100 километрах от Екатеринбурга очень тяжело.

Понятно, что жилье где-нибудь в Нижних Сергах вблизи парка «Оленьи ручьи» с шикарной природой и прекрасной экологией — заманчивое предложение. Но для постоянного проживания оно не подойдет, равно как и для дачи, до которой придется добираться час и заботиться о том, кто будет присматривать за объектом в отсутствии хозяина. Бывает, находятся люди, которые видят плюсы в жизни за 100 километров от Екатеринбурга — «смешные» коммунальные платежи. Но их единицы.

Большинство клиентов все же предпочитает приобретать недвижимость в современных коттеджных поселках за сумму от 12 миллионов рублей с готовой инфраструктурой и поближе к Екатеринбургу. В приоритете места вроде «Карасьеозерска», «Палникса», «Дубравы», Pine Creek Golf Resort, где есть не только дороги, сети и ландшафт, но и детские площадки, места для отдыха и развлечений.

По данным Росреестра, за прошлый год была зарегистрирована 401 сделка по коттеджам, площадью свыше 150 квадратных метров, а в этом году только 90. Реальный спрос падает в разы. И все, что сегодня остается риелторам, пытающимся реализовать неликвид — снижать цены, приводя в соответствие чрезмерные ожидания собственников с реальными ценами рынка. Другого инструмента зачастую, увы, нет. Есть первоклассная упаковка, маркетинг, активные продажи, закрытые сделки и базы покупателей, но в случае с неликвидом и это не является панацеей. Однако далеко не все собственники готовы продать жилье в разы дешевле, чем в него было вложено. Поэтому рынок устаревшего жилья пока остается перенасыщенным и тенденция к увеличению объема такого предложения только сохраняется.
Мода на элитные коттеджные поселки обвалила рынок загородной недвижимости Екатеринбурга