Сайт работает
24/7
Контактный телефон
+7 (343) 300-94-42
Адрес
Екатеринбург, FC Limerance, оф.703

Более половины коттеджей на загородном рынке Екатеринбурга - не соответствуют запросам покупателей

26 Февраля 2019

О тенденциях на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга мы спросили у Партнёра по загородной недвижимости Емикеева Андрея

День добрый, Андрей, скажите, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга?

Ситуация двоякая и по-своему очень интересная. С одной стороны, количество домовладений, выставленных на продажу растет с каждым днем и с другой стороны количество людей, делающих акцент в сторону загородного образа жизни так же прибывает. На первый взгляд все вроде бы все замечательно. Но почему-то первые не могут продать, а вторые не находят что купить. Это в большей степени происходит по причине огромного дисбаланса между имеющимися на рынке предложениями к продаже и спросом на более современные и качественные дома.

Спрос на новые, современные дома очень большой, а вот предложений об их продаже крайне мало. Если в городе в эксплуатацию вводится ежегодно около миллиона новых, современных квадратных метров жилья, то в малоэтажном, загородном строительстве эти цифры очень низкие и тут спрос намного превышает предложения.

Большая часть объектов из данного сегмента продается нами еще на стадии разработки маркетинга продаж, то есть еще до размещения объекта на сайтах и прочих ресурсах. Первое что мы делаем с такими объектами, это предлагаем их нашим клиентам, с которыми у нас есть определенные договоренности. Одновременно мы информируем наших Партнёров по системе мультилистинга (МЛС) у которых есть запросы на покупку, затем, при необходимости, проводим так называемые аукционные торги, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц, потенциальных покупателей и получить максимально выгодное предложение по цене. Как правило, 2/3 от этих объектов находят своих новых владельцев еще до того, как они попадают в открытый доступ для продажи.

Следующий сегмент загородки — это морально и физически устаревающие дома, которые со временем превращаются в неликвидные объекты, при этом они составляю большую часть от всех домов, предложенных рынком. Динамика цен показывает сползающую вниз кривую, рынок корректирует стоимость предложения на такие объекты, и желающих просто рассмотреть их как варианты, с каждым годом становиться все меньше и меньше. При этом собственники таких объектов очень хорошо помнят затратную составляющую, и измеряется она не только в рублях, это еще и потраченное время и нервы. Кто-то из них хочет еще, немножко сверху, их немного, но они еще присутствуют. Большинство же уже готово просто выйти в ноль. И очень мало тех, кто готов фиксировать свои убытки и уходить сегодня в минус рубль, чем завтра в два.

Для понимания приведу в пример историю одного такого объекта из моей практики. Собственник выставил на продажу в 2014 г. дом стоимостью в 27 млн., получил реальное предложение о покупке в 23 млн. отказывается от него, покупатель нашел того, кто принял его предложение и купил себе отличный дом с теми же характеристиками и в том же коттеджном поселке. Далее 2016 г. из-за отсутствия предложений собственник понижает стоимость до 23 млн., получает предложение от потенциального покупателя в 18 млн. собственник вновь считает эту стоимость низкой, оперируя тем, что был же покупатель за 23 млн. Сегодня этот объект выставлен за 19 млн. Вспоминается монолог Р. Карцева про раков: «Те вчера по пять рублей ну очень большие, но вчера. А сегодня по три, ну очень маленькие».

При этом мне хорошо понятны чувства людей, так я по себе знаю в какое количество нервов, времени и сил обходится строительство и главное обустройства дома, того места, ради которого ты так старался для своей семьи, туда где подрастают твои дети. А потом наступают времена, когда тебе нужно это монетизировать. Как? Это не так-то просто, приходиться отключать чувства, набраться мужества и что очень важно перестать спорить с рынком в попытках навязать ему свое.

Тут не надо быть специалистом, откройте любой сайт объявлений по продажам (е1, авито и т.п.), где есть кнопка «отследить изменение цены» с графиками конкретного объекта и предложениями рынка в целом. Сегодня что бы продать дом нужно быть в рынке, а еще лучше чуть ниже его.

- Может тогда проще строится самому?

- В январе 2019 г. нам позвонила семья с просьбой показать им дом, который был выставлен у нас в продажу, дом им очень понравился. Так вот через два дня они позвонили с готовностью приобрести дом, даже не торгуясь. И уже в офисе рассказали нам вот такую историю. Они ездили, смотрели готовые дома для того что бы найти какие-то технические решения, рассмотреть какие-то «фишки» для своего дома, который они планировали строить. Они уже подбирали участок, разрабатывали проект, т.е. были, что называется в процессе. Так вот эти два дня они уточнялись у строителей по сметам, плюсовали к ней все те дополнительный расходы, которые необходимо будет выполнить, чтобы довести свой домострой до состояния дома, который был у нас в продаже и приняли решение купить этот дом. Экономия получилась примерно в 20 %, плюс они уже живут в нем, плюс сэкономленные нервы. Так что проще купить готовое или строить смотрите сами, считайте сами.

Раньше я говорил, что дешевле и правильнее строить дом под себя, под свои запросы, а вот исходя из сегодняшних реалий, я понимаю, что дешевле купить готовое, чем заниматься стройкой. Уже в 2016 году этот баланс в финансовом эквиваленте сводился к нулю, если не брать в расчет время и нервы, потраченные на строительство. А на сегодняшний день можно найти отличные дома к покупке процентов на 20 ниже стоимости строительства.

И на то так же есть ряд как объективных, так и субъективных причин. На сегодня нами наблюдается явный отток людей из города, люди не просто продают дома, потому что им разонравилась жизнь за городом, люди уезжают из Екатеринбурга и это грустно. Но это уже не про загородную недвижимость.

Что бы порекомендовали читателям сайта?

Ну, если мы говорим о тех, кто планирует покупку дома в этом сезоне, то сейчас самое благоприятное время для покупки, такой ситуации не было на рынке лет 10. Другой вопрос, что не достаточно много действительно стоящих предложений, тут повторюсь, что они есть и постоянно появляются и тут нужно набраться терпения, постоянно отслеживая рынок обязательно обозначиться в качестве покупателя у специалистов которые занимаются продажей загородки, так как опять же повторюсь, большинство классных объектов просто не попадают в рекламу.


"На сегодня мы встраиваем в местный рынок элитной недвижимости новый инструмент, это программа «закрытых» продаж МЛС (TopBrokersMLS). Мы серьезно изучили европейский и американский рынок элитной недвижимости и теперь успешно внедряем этот подход в нашем регионе. В большей степени это было сделано специально для наших самых дорогих во всех смыслах клиентов, для тех, кто не хочет выходить в рекламу со своими домами, квартирами на каждой доске объявлений, на что они имеют полное право и мы  решили предоставить им такую возможность" 


Если мы говорим о тех, кто желает продать, то тут я бы поделил дома на две категории.

Первые это новые в современном стиле от трех до пяти лет дома, из категории тех, которые уже отстоялись, и, если бы в них и были бы какие-то дефекты или болячки они бы уже вылезли наружу. Таких домов на рынке очень мало и за ними не побоюсь этого слова, стоит очередь в ожидании, когда же они появятся на рынке.

Всем остальным я советую набраться мужества и понять, что с каждым днем рынок будет делать им предложение чуть меньше чем сегодня, так как количество таких домов в продаже растет, а спрос на них имеет обратную динамику.

Ну и вне этих категорий это дома из-под строителей, которые возводились на продажу, это вообще отдельная история и, как правило, очень грустная. Мы ими не занимаемся в принципе. Слишком много рисков, а мы компания ответственная и наша задача решать проблемы наших клиентов, а не создавать их.

В любом случае я рекомендую обращаться к профессионалам, и не важно покупаете вы или продаете, так цена ошибки тут может измеряться несколькими миллионами. Для первых в долгой затратной продаже своего объекта в постоянной попытке догнать падающий рынок из за желания получить лучшее предложение по цене, постоянно оглядываться на времена когда рынок давал хорошую цену за их дом. А для вторых это последующие затраты при покупке не очень качественного жилья или в ожидании когда собственника можно будет сторговать еще ниже по цене, сделаю им предложение и через полгода сами придут. Повторюсь опять же хорошие дома или вообще не доходят до открытых продаж или продаются в течение двух-трех месяцев. И если дом, который вы присмотрели все еще находиться в продаже после этого периода задайте себе вопрос почему?

Так же, что бы в последующем не было мучительно больно, и вы не планируете уйти в долгие продажи своего дома следует основательно подойти к выбору, человека которому вы доверите продажу своего дома, это должен быть не просто специалист по недвижимости, а именно профессионал по загородной недвижимости, так как это отдельный и очень сложный сегмент рынка недвижимости.

 

Более половины коттеджей на загородном рынке Екатеринбурга - не соответствуют запросам покупателей